En el voto del juez de cámara que quedó en minoría. sobre la base de las constancias del expediente, se estableció: que no existe ninguna duda de que los demandados contrataron y actuaron en representación del Consorcio Edificio Horizonte; el actor vendedor cumplió con todas las obligaciones a su cargo; los demandados no cumplieron con ninguna de las que les cambian y, además, insistieron en que la escrituración debía llevarse a cabo a sus respectivos nombres.
4.° El argumento central de la sentencia, en los términos de los votos que constituyeron mayoría, consiste en que si no existe pacto comisorio expreso, para tener derecho a la rescisión, al vendedor no le es suficiente haber cumplido todas sus obligaciones, sino que debe otorgar al comprador un plazo no menor a los quince días (art. 1204, ap. 2, cód. civil). Se dice, en apoyo de esa aseveración, que “es menester, colocar a las partes en pie de igualdad”.
5.° He analizado el problema jurídico que crea la interpretación del art. 1204 del cód. civil, en la causa Ac. 20.503, in re “Adamez”, donde en lo sustancial expresé lo siguiente:
En orden a las especificaciones que contiene el indicado precepto legal, se ha formulado una síntesis que considero acertada: 1°) El art. 1204 prevé tres formas de resolver el contrato, dos de las cuales, el pacto comisorio legal o tácito y el pacto comisorio expreso, permiten llegar a este resultado extrajudicialmente y por la sola voluntad del acreedor (aps. 20 y 39); la otra forma, la tercera, es la que decida la sentencia al admitir la demanda en que se pide la resolución del contrato (ap. 4929) en orden al derecho a resolver el contrato nuestro ordenamiento legal no admite la posibilidad de remediar las consecuencias de la mora purgatio morae mediante el cumplimiento tardío de la prestación comprometida; 3º) ese derecho a resolver el acuerdo de voluntades solo juega a favor de la parte cumplidora, quien siempre puede optar entre pedir la resolución o el cumplimiento del contrato; 4º) cuando el pacto comisorio es legal o tácito, la parte cumplidora puede optar entre exigir judicialmente la resolución o el cumplimiento del contrato, o seguir el procedimiento que regula el apartado segundo del art. 1204 haciendo el requerimiento allí previsto, cuyo fracaso, lleva, ineludiblemente a que el contrato quede resuelto «sin más»; 5º) si el pacto comisorio es expresó la opción se produce en el momento en que la parte cumplidora hace saber a la otra que el contrato quedó resuelto «de pleno derecho» o, por el contrario, que exige su cumplimiento” (Rodolfo de Abelleyra, “El artículo 1204 del Código Civil”, EL DERECHO, 60-879).
Queda, pues, delimitado cuándo corresponde acordar el plazo de quince días y, en su caso, sus efectos. Y, en cuanto a que no es necesario conceder si lo que se ejerce es la atribución de demandar directamente la desvinculación por la vía judicial, coinciden los precedentes judiciales recientes (CNCiv., sala A, JA, 1971-9-420; sala B, EL DERECHO, 58-355, , fallo 25.852).
A idénticas conclusiones llega Mosset Iturraspe cuando expresa que el plazo de gracia sólo debe otorgarse cuando el acreedor elige la vía de resolver por su propia autoridad, porque la voluntad de concluir la relación, exteriorizada por demanda o reconvención, brinda mayor seguridad jurídica que la auto resolución “puesto que permite ventilar la situación de una y otra parte, la culpa en el cumplimiento e incluso los daños y perjuicios. Es verdad que requiere un litigio, pero este no siempre se evita con la resolución por autoridad del acreedor” (“Teoría General del Contrato ps. 474 y sigts).
El problema que surge en esta causa ha sido también planteado y resuelto con claridad por Borda. Dice: “Para que se produzca la resolución del contrato es preciso, pues, conceder al deudor un plazo de quince días. Pero cabe preguntarse si el acreedor, antes de vencido ese plazo y desde el momento mismo de la mora del deudor, puede demandar por resolución.
Aclaremos el concepto, producido el in-cumplimiento, el acreedor tiene derecho a interpelar al deudor para que cumpla dentro del plazo de quince días, vencido el cual el contrato se resuelve ipso jure, lo que permite al acreedor obrar sobre la base de que ya no está ligado a la otra parte por ninguna obligación contractual. La cuestión es si el acreedor, sin interpelar al deudor ni esperar el término aludido, puede demandar judicialmente la resolución”. Este problema fue resuelto en un importante fallo de la Cámara Civil de la Capital, sala A, que declaró el derecho del acreedor a demandar la resolución del contrato desde el momento mismo de la mora y sin necesidad de interpelar ni conceder un nuevo plazo de quince días. (Se refiere a la sentencia publicada en JA, 19719-420, a la que antes me he referido).
