Por endémico que sea, desde hace años, el mal económico de la inflación en nuestro país y, por lo tanto, previsible, no dudo en admitir que la brusca y extraordinaria suba que ocurrió en junio de 1975 excedió lo previsible y hasta razonablemente imaginable, rompiendo estrepitosamente un cauce que, por alterado que estuviera, sobrepasó todo límite. Esa abrupta y súbita depreciación de la moneda, con la inmediata y desmedida elevación de los costos entre ellos los de la construcción- debe calificarse como un hecho revolucionario dentro de la economía, que escapa a lo previsible aun en un régimen económico enfermo, porque importa un salto atípicamente desmesurado dentro del ritmo inflacionario crónico. Bien se ha calificado al “rodrigazo” como una catástrofe.
Ya otras salas de esta Cámara se han pronunciado en la materia, en supuestos que tienen analogías con el de autos, encuadrando ese fenómeno económico en la teoría de la imprevisión que acoge el art. 1198 del cód. civil, según reforma de la ley 17.711 (salas B y C, en EL DERECHO, 74-237, fallo 29.790 y 75-336, fallo 30.114 y diario LL, del 6 de setiembre de 1977, fallos 74.747 y 74.748).
Aparte de que el demandado no se encontraba en mora al trabarse la litis, tampoco considero que existiese culpa de su parte como para impedir el funcionamiento del derecho resolutorio admitido en dicha norma, máxime cuando en definitiva la operación no quedaría resuelta porque el actor, al contestar la reconvención, ofreció a fs. 125/6 “mejorar equitativamente los efectos del contrato” (último apartado de ese art. 1198).
4.° Para determinar la medida de ese “mejoramiento” que por voluntad legal debe ser equitativo, corresponde sopesar todas las circunstancias que presenta el caso, entre ellas las sumas entregadas por el actor antes de promover este juicio y las depositadas durante su trámite; que al fijar el precio inamovible el vendedor necesariamente tuvo en cuenta, con normal previ-sión, la incidencia de la inflación crónica sobre los costos futuros; que el ritmo de la construcción adolece de algunas deficiencias y que si bien la compra se hizo con facilidades, tanto por el tiempo transcurrido como por los efectos de la propia depreciación monetaria, lo equitativo y práctico es establecer una suma única en concepto de saldo de precio, a pagarse al escriturar.
En consecuencia y aplicando el prudencial criterio de la sala en esta materia, estimo de equidad la suma de $1.500.000.
5.° Por tales fundamentos, voto por la confirmación de la sentencia recurrida en cuanto dispone que el demandado debe escriturar el departamento y entregar su posesión, dentro del plazo de cuarenta días, pero disponiendo igualmente que el actor, además de la suma consignada en autos, entregará al escriturar la cantidad de pesos 1.500.000.
Costas de ambas instancias por su orden y las comunes por mitades, en atención a la forma de resolverse y a las particularidades del caso.
Los doctores Padilla y Cichero, por análogas razones a las expuestas por el doctor
Fliess votaron en el mismo sentido.
— En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en cuanto condena al demandado a escriturar el departamento y entregar su posesión, dentro del plazo de cuarenta días, pero condenando igualmente al actor a pagar, además de la suma consignada en autos, la de $ 1.500.000 en el acto de la escrituración. Costas de ambas instancias por su orden y las comunes por mitades. — Jorge M. F. Fliess. — Néstor Cichero. — Marcelo Padilla (Sec María S. Beneventano).
COMPRAVENTA INMOBILIARIA: Resolución del contrato; fracaso del requerimiento; plazo de gracia. CONTRATOS: Resolución en favor de la parte cumplidora.
1.— Cuando el pacto comisorio es legal o tácito, la parte cumplidora puede optar entre exigir judicialmente la resolución o el cumplimiento del contrato, o seguir el procedimiento que regula el segundo apartado del art. 1204 del cód. civil, haciendo el requerimiento allí previsto, cuyo fracaso lleva, ineludiblemente, a que el contrato quede resuelto “sin más”. En caso de que opte por el reclamo judicial de la resolución del contrato, no es necesario que otorgue a la contraparte el plazo de gracia que establece el mencionado artículo.
2. – El derecho a resolver el acuerdo de voluntades solo juega a favor de la parte cumplidora, quien siempre puede optar entre pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, no pudiendo el deudor de la obligación remediar las consecuencias de la mora con el cumplimiento tardío de la obligación comprometida.
