Y como la cuestión no ha sido tampoco introducida por la vía del hecho nuevo — posibilidad, por lo demás, bastante más que dudosa por suponer una alteración en 1a causa petendi — parece indudable que resultando extemporáneas las referencias vertidas por la demandada al evacuar el nuevo traslado por su orden dispuesto para mejor proveer a fs. 132, la cuestión no ha podido, por consiguiente, ser considerada por el sentenciante.
6° Es exacto, en cambio, que en el escrito de respuesta y reconvención, la demandada sostuvo que la actual pretensión de escriturar deducida por el comprador importaba, ante la multiplicación del valor real del inmueble, un claro ejercicio abusivo de derecho.
Y bajo este aspecto, creo que le asiste razón a la reconviniente, en la medida que indicare.
Por lo pronto, es público y notorio que, conforme he tenido ya oportunidad de destacarse, con posterioridad al plazo inicialmente previsto, se produjeron diversos hechos, fundamentalmente políticos, que tuvieron honda repercusión en la evolución del proceso económico nacional, tradución-dose en una aceleración del ritmo inflacionario que alcanzó niveles inimaginables al tiempo de celebrarse el contrato (conf. mi voto en la causa de la sala registrada en EL DERECHO, 70-312, fallo 28.819).
Dicha evolución, que prosiguió con intensidad variada durante la secuela del juicio, ha conducido a un desequilibrio tal en las prestaciones que la ecuación económica del contrato ha quedado virtualmente destrozada.
En tal situación, admitir la pretensión del comprador en los términos en que está concebida en el escrito inicial, importaría en las circunstancias actuales consagrar una irritante injusticia, incompatible con las directivas de los ya recordados arts. 1071 y 1198, primera parte del cód. civil.
En la causa registrada en EL DERECHO, 68-256, fallo 28.508 como también en la comentada en la revista LL N° 170 del 14 de setiembre ppdo., la sala E del tribunal tuvo oportunidad de pronunciarse sobre cuestiones que guardan marcada analogía con las que aquí se debaten, arribando a soluciones justas por aplicación de los principios señalados.
En la especie, al igual que en el antecedente citado en primer término, no se trata de que el actor haya procedido de mala fe o lesionado la regla moral, ni que haya actuado sin un interés legítimo o movido por la intención de dañar a la vendedora, sino simplemente que el ejercicio de su derecho ocasiona a la otra parte un perjuicio anormal y excesivo.
Ahora bien, la facultad de exigir el cumplimiento estricto del convenio no tiene un carácter absoluto, como no lo tiene ninguna de las prerrogativas reconocidas legalmente. Para merecer el amparo legal, su ejercicio ha de ser regular, esto es, adecuado a los fines que se han tenido en mira al reconocerlo y con sujeción a los principios de la buena fe, la moral y las buenas costumbres (art. 1071, cód. civil).
Pero tales exigencias, marcadas en ámbito contractual vi el ar buenos, primera parte, del cód. civil — la buena ejecución de los contratos no resultan satisfechas cuando, como en el presente caso, siendo que se trata de un contrato — conmutativo y oneroso, el mantenimiento nominal del precio, ante el envilecimiento excepcional de la moneda, conduce a una solución inicua.
Y una solución que contradice las más elementales exigencias de la justicia conmutativa no puede ser admitida.
Empero, tal como lo ha señalado el doctor Jorge Fliess en el precedente antes citado (EL DERECHO, 68-253, fallo 28.508), si lo abusivo no radica en la pretensión de obtener la escrituración, en sí misma, sino en lograrla mediante el pago de un precio que resulta irrisorio, el art. 1071 debe funcionar, no para sustentar la resolución del contrato, sino para expurgar la «anti funcionalidad” con que el envilecimiento de la moneda ha tenido el derecho que se ejercita. Y tal finalidad se consigue mediante la modificación equitativa de la parte impaga del precio, la cual constituye un arbitrio idóneo para satisfacer el legítimo interés contractual de ambas partes.
Y no creo que pueda ponerse en duda las facultades del órgano jurisdiccional para disponer esa modificación.
Por lo pronto, advierto que la facultad de alterar el objeto de la obligación, fundamentalmente por razones de equidad y subordinación a la regla moral, aparece consagrada de modo expreso en nuestra ley sustancial en diversos supuestos, facultad que opera tanto para reducir como para incrementar la prestación originaria, Así, por ejemplo, en el primer sentido, el art. 656 autoriza a reducir las penas excesivas, y el 1638 posibilita la reducción equitativa de la utilidad del empresario; y en el segundo, el art. 954 faculta a disponer un reajuste equitativo del acto lesivo y el 1198, segunda parte, a incrementar una de las prestaciones.
Cierto es que cabría objetar qué previsiones de la índole de las enunciadas tienen carácter excepcional pues, en materia contractual, el principio liminar es el consagrado en el art. 1197 del código civil que obliga a las partes a atenerse al cumplimiento de las obligaciones convenidas sin poder desentenderse de ellas. Mas debe advertirse que no menor jerarquía revisten los principios antes recordados que consagran los arts. 1198, 1ª parte y 1071 del código civil, este último con un campo de acción aún mayor.
Y no parece ocioso precisar que la conclusión que extraigo del juego armónico de los textos aludidos, proporciona un remedio adecuado y acorde con el espíritu que anima el ordenamiento jurídico vigente, a una situación que de otro modo pareciera condenada a una solución insatisfactoria y ruinosa para una u otra de las partes.
Como se ha recordado en ocasión recinto la reforma a ve da 1009 abriendo c cod.
De Vélez, ha puesto el acento en los principios de moral y de equidad, proporcionando a los jueces los medios adecuados para evitar que por un excesivo apego a las fórmulas legales o judiciales se consoliden situaciones de irritante injusticia (conf. CNCiv., sala E, causa 214.210 de agosto 8-077, con voto del doctor Néstor 2805-chero).
El que la solución que propicio no esté prevista de modo expreso no es causa suficiente para invalidarla, si ella está contenida en las virtualidades propias de los textos mencionados y permite arribar a resultados valiosos, desde el ángulo de la justicia. respetando al mismo tiempo la finalidad esencial de la ley.
