Pues bien ¿qué explicación tiene el hecho de haber anticipado el adquirente el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones exigibles recién al momento de suscribirse la escritura, cuando faltaban tan pocos días para su otorgamiento? La que proporciona la vendedora, según la cual el pago aludido “tuvo, como única finalidad, patentizar la opción del comprador de pagar el precio en la forma establecida en la cláusula 2ª apartado b) del boleto” no resulta convincente. La opción a que se refiere la mentada cláusula contractual en modo alguno presupone el pago de la suma de $ 65.000, sino todo lo contrario, como que la primera, por condicionar la designación del escribano la opción del comprador por la fórmula b) le otorgaba a la vendedora el derecho a la designación (claus.5º) era necesariamente previa al momento previsto para el pago, que era al otorgarse la escritura.
En mi opinión, la única explicación del anticipo del pago, con el cual el adquirente integraba el 50 % del precio, radica en que, según lo he anticipado, las partes ampliaron de común acuerdo el plazo fijado para la escrituración. Advierto, además, que de no aceptarse esta comprensión, no sólo carecería de explicación suficiente la anticipación del pago parcial, sino que otro tanto ocurriría con la ulterior falta de concurrencia a la citación a escriturar, hecho que resultaría incomprensible habiendo cumplido el adquirente la totalidad de las obligaciones a su cargo, hasta entonces exigibles.
Por lo demás, la interpretación que he aceptado encuentra elementos corroborantes en la actitud posterior de los contratantes.
Así, el prolongado silencio de la vendedora, quien nada hizo durante el lapso que media entre el 31 de octubre de 1974 — fecha prevista en el boleto para el otorgamiento de la escritura — y el 17 de abril de 1975, oportunidad en que le comunicó al comprador su voluntad resolutoria, resulta sumamente sugestivo máxime si se tiene en cuenta que Tornay se encontraba en posesión del inmueble, y que dicha pasividad contrasta marcadamente con la decidida actitud asumida por ella a partir de la fecha indicada en último término, tanto frente al comprador como frente al escribano designado por el Banco Hipotecario Nacional.
Y si se tiene presente que, al prestar declaración testimonial, el escribano Lis, que la vendedora designó, ha manifestado que la conoce desde hace años y que ella es cliente de la escribanía, parece indudable que la expedición por el escribano del certificado obrante a fs. 60, según el cual, el 26 de febrero de 1975, la operación a que se refiere el presente juicio, se encontraba “en trámite de escrituración”, obra como elemento corroborante de la prórroga del plazo aludido, pues en las circunstancias del caso, resulta inverosímil que el certificado se haya extendido sin aquiescencia de la vendedora al comprador como frente al escribano designado por el Banco Hipotecario Nacional.
Y tampoco, es dable dejar de computar que, al absolver posiciones la demandada, cuando se le exige que reconozca que “conocía los trámites que el actor estaba realizando ante el Banco Hipotecario Nacional”. la respuesta “que no lo sabe”. Aparece poco menos que reticente.
En definitiva, estoy persuadido de que ambos contratantes, de común acuerdo, prorrogar el plazo inicialmente fijado para escriturar y a causa de ello — la conclusión no se altera por la respuesta del actor a la 4ª posición, si se examina su contexto — se anticipó el pago de la parte del precio que debía abonarse en el acto de la escrituración.
Y cómo este hecho no ha sido demostrado por la reconviniente en realidad ni siquiera ha sido alegado por ella forzoso es concluir, habida cuenta que la mora del adquirente constituía el presupuesto necesario para el ejercicio de la facultad resolutoria de la vendedora, que la resolución pretendida, fundada en el incumplimiento, resulta improcedente.
4º A mayor abundamiento, destaco que aun cuando no se compartiera la comprensión antes expuesta, la conclusión relativa a la improcedencia de la pretensión resolutoria de la reconviniente permanece inalterada. En efecto, no obstante que, a diferencia de lo previsto en su fuente el art. 1455 del cód. italiano de 1942, nuestros arts. 216 del cód. de com. y 1204 del código civil no contienen una exigencia similar al respecto, comparto la orientación docto haría según la Daal para autorizar la resolución del contrato, el incumplimiento debe alcanzar cierta magnitud. La ausencia de previsión expresa en los recordados textos legales no Constituye óbice a la admisibilidad de la posición enunciada toda vez que, como bien lo señala el juzgador, los principios contenidos en los arts. 1198, primera parte, del cód. civil, que impone la vigencia de las reglas de la buena te en la ejecución de los contratos, y 1071 del mismo código, que vas da el ejercicio abusivo de los derechos, conducen a la misma solución.
En cuanto al criterio para valorar el incumplimiento tiene entidad suficiente para justificar la resolución del contrato, es cuestión de hecho que debe ser apreciada en relación con las circunstancias propias de cada caso.
No obstante lo expuesto, parece indudable que la magnitud del incumplimiento debe relacionarla con la lesión que él mismo produce en el legítimo interés contractual de su acreedor.
Y bajo este enfoque, no creo que en la especie, aun cuando se admitiera la virtualidad moratoria del mero vencimiento del plazo hipótesis que ya deseché ella no autoriza la resolución, habida cuenta que el adquirente había cumplido, con una breve anticipación, con el pago de la parte del precio que debía satisfacer en el acto de la escrituración; que la vendedora permanecía con el bien inscripto a su nombre, hecho que garantiza no es otra finalidad de la hipoteca suficientemente su crédito, y que la demandada no ha demostrado que la “chance” de negociar el crédito, representará en el caso una probabilidad suficiente como para constituir un daño jurídico.
5.° Se agravia la recurrente atribuyéndole al sentenciante haber omitido considerar su invocación a la teoría de la imprevisión.
Advierto, sin embargo, que el detenido examinó el escrito de is. 29/35 priva de todo respaldo al agravio señalado, toda vez que la simple mención del art. 1198 del cód. cIviI, dentro de la amplia enumeración de normas legales que se formula a fs. 34, en modo alguno autoriza a tener por promovida la acción por resolución de contrato que contempla el citado texto legal en su segunda parte, que no es dable confundir con la pretensión de análoga finalidad, deducida reconvencionalmente, en base al incumplimiento imputado al adquirente.
