COMPRAVENTA INMOBILIARIA
Pacto comisorio; magnitud del incumplimiento; valoración. Mora en la obligación de escriturar y pago del precio por el comprador. Pretensión del comprador de obtener la escrituración abonando el saldo de precio convenido tiempo atrás; desequilibrio de las prestaciones; modificación equitativa de la parte impaga del precio. Plenario “La Amistad, S. R. L. c. Iriarte”. CONTRATOS: Imprevisión; límites a la facultad de exigir el cumplimiento estricto de lo pactado. Moral y equidad. Modificación de las prestaciones en ejercicio de las facultades judiciales. OBLIGACIONES Objeto; facultad judicial de alterarlo. PODER JUDICIAL: Facultades judiciales. MONEDA: Alcances del plenario «La Amistad, S. R. L. c. Iriarte”. “Revalorización” e “incremento equitativo” MORA: Lucro a expensas del deudor.
1. — No obstante que, a diferencia de lo previsto en su fuente el art. 1455 del código italiano de 1942, nuestros arts. 216 del cód. de com. y 1204 del cód. civil no contienen una exigencia similar al respecto, para autorizar la resolución del contrato, el incumplimiento debe alcanzar cierta magnitud. La ausencia de previsión expresa en los recordados textos legales no constituye óbice a la admisibilidad de la posición enunciada toda vez que los principios contenidos en los arts. 1198, 14 parte, del cód. civit que imponen la vigencia de las reglas de la buena fe en la ejecución de los contratos y 1071 del mismo código, que veda el ejercicio abusivo de los derechos, conducen a la misma solución.
2. — El criterio para valorar si el incumplimiento tiene entidad suficiente para justificar la resolución del contrato, es cuestión de hecho que debe ser apreciada en relación con las circunstancias propias de cada caso, aunque parece indudable que lo magnitud del incumplimiento debe relacionarla con la lesión que él mismo produce en el legítimo interés contractual de su acreedor.
3. — Aun cuando se admitiera en un caso la virtualidad moratoria del mero vencimiento del plazo para escriturar, ella no autoriza la resolución del contrato de compraventa, si el adquirente había cumplido, con una breve anticipación, con el pago de la parte del precio que debía satisfacer en el acto de la escrituración, permaneciendo la vendedora con el bien inscrito a su nombre, hecho que garantiza suficientemente el crédito por el saldo pendiente y no vencido y aquélla no ha demostrado que la “chance” de negociar el crédito — que se garantiza con hipoteca representará — en el caso una probabilidad suficiente como para constituir daño jurídico.
4. — La simple mención del art. 1198 del cód. civil dentro de una amplia enumeración de normas legales formuladas en la reconvención, de ningún modo autoriza a tener por promovida la acción por resolución de contrato que contempla el citado texto legal en su segunda parte, que no es dable confundir con la pretensión de análoga finalidad en base al incumplimiento imputado a la contraparte.
5. — Es público y notorio que con posterioridad al 31 de octubre de 1974 (fecha prevista en el caso para el cumplimiento de la obligación de escriturar) se produjeron diversos hechos que tuvieron honda repercusión en la evolución del proceso económico nacional, traduciéndose en una aceleración del ritmo inflacionario que alcanzó niveles inimaginables al tiempo de celebrarse el contrato. Cuando dicha evolución ha conducido a un desequilibrio tal en las prestaciones que la ecuación económica del contrato ha quedado virtualmente
destrozada, admitir la pretensión del comprador de escriturar abonando el saldo convenido en otras épocas, importaría, en las circunstancias actuales, consagrar una irritante injusticia, incompatible con las directivas de los arts. 1071 y 1198, 19 parte, del cód. civil.
6. — La facultad de exigir el cumplimiento estricto del convenio no tiene un carácter absoluto, como no lo tiene ninguna de las prerrogativas reconocidas legalmente. Para merecer el amparo legal, su ejercicio ha de ser regular, esto es, adecuado a los fines que se han tenido en mira al reconocerlo u con sujeción a los principios de la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
7. — Los principios de la buena fe, la moral y las buenas costumbres, remarcados en el ámbito contractual por el art. 1198, 1a parte del cód. civil, no resultan satisfechos cuando, siendo que se trata de un contrato conmutativo y oneroso, el mantenimiento nominal del
precio, ante el envilecimiento excepcional de la moneda, conduce a una solución inicua. Y una solución que contradice las más elementales exigencias de la justicia no puede ser admitida.
8. — Si lo abusivo no radica en la pretensión de obtener la escrituración, en sí misma, sino en lograrla mediante el pago de un precio que resulta irrisorio, el art. 1071 del cód. civil debe funcionar, no para sustentar la resolución del contrato, sino para expurgar la “anti funcionalidad” con que el envilecimiento de la moneda ha teñido el derecho que se ejercita. Y tal finalidad se consigue mediante la modificación equitativa de la parte impaga del precio, la cual constituye un arbitrio idóneo para satisfacer el legítimo interés contractual de ambas partes.
9. — La facultad de alterar el objeto de la obligación, fundamentalmente por razones de equidad y subordinación a la regla moral, aparece consagrada de modo expreso por nuestra ley sustancial en diversos supuestos, facultad que opera tanto para reducir como para incrementar la prestación originaria (ar-tículos 656, 1638, 954, 1198 2a parte, del cód. civil).
10. — La reforma civil de 1968, abriendo camino a la antigua regla del art. 953 del código de Vélez, ha puesto el acento en los principios de moral y equidad, proporcionando a los jueces los medios adecuados para evitar que por un excesivo apego a las fórmulas legales o judiciales se consoliden situaciones de irritante injusticia.
