5° Contra la decisión del fallo que acoge el arrepentimiento de siete de los demandados y declara resuelto el contrato con el depósito de la seña doblada, la apelante opone tres órdenes de objeciones: 1) Que la convención se celebró para ser cumpli da, y no era susceptible de resolución unilateral en función del art. 1202 del cód. civil; 2) Que la opción de arrepentirse de los demandados se formuló cuando ya estaban en mora y fue, por tanto, ineficaz; 3) Que dos de las demandadas pretenden apartarse del contrato sin hacer el depósito de la seña doblada. Finalmente cuestiona el monto de la suma que debió depositarse sosteniendo que correspondió reajustarlo por razón de la depreciación de la moneda.
El argumento de que “la operación fue concertada para ser cumplida” y, por consecuencia, insusceptible de arrepentimiento, es por sí solo inocuo, y no deja de serlo aun si se le agregan los que derivarían de la obligación contraída por los vendedores de “obtener las correspondientes autorizaciones en los autos sucesorios”, o del depósito del boleto en el estudio del doctor De la Sota “para su cumplimiento”. Todo ello se desmorona ante la cláusula explícita de la entrega de una suma de dinero por los compradores “a cuenta del precio y como seña”, lo que importa un pacto de arras penitenciales con todos los efectos previstos en el art. 1202 del cód. civil, que comprende, fundamentalmente, la facultad de arrepentirse para cualquiera de las partes y resolver el contrato ya perdiendo la seña pagada, ya devolviendola doblada, según el caso.
En cambio, estimo que es atendible la objeción de que la declaración de voluntad de arrepentirse formulada por Domingo, Angel Armando Y Eduardo D’Olivo, Haydée Estela Pardo de D’Olivo y María Estela D’Olivo, fue tardía. En efecto, esa manifestación la hacen en autos los tres primeros el 10 de septiembre de 1975, y las otras dos el 18 del mismo mes y año, a casi cuatro años después de firmado el boleto de is. 3/4. Pero todos ellos habían solicitado el 19 de mayo de 1972, es decir más de tres años antes, en el expediente sucesorio agregado por cuerda, la venta privada del inmueble comprometido a Brocardo, S. A., sin denunciar el negocio con éste, y sin presentar, obviamente, el boleto cuya aprobación en la sucesión se habían obligado a gestionar en un plazo “no mayor de noventa días”, término que a esa fecha se hallaba ya sobradamente transcurrido. Si bien es cierto que el pedido no prosperó por razones circunstanciales, evidenció la voluntad de los solicitantes de sustraerse a la obligación contraída con la actora. Esta actitud se corrobora más adelante cuando, a petición de las coherederas señora de Secchiutti y Dora D’Olivo, formulada a fs. 127 del sucesorio, y debidamente notificada a los firmantes del boleto, se decreta en definitiva la venta en remate público del referido Inmueble (el 24 de mayo de 1975), ante la pasividad y el consentimiento tácito de quienes vienen ahora a arrepentirse del negocio concertado con Brocardo, S. A.
De todo ello se desprende que, con anterioridad a la manifestación formal de arrepentirse, los cinco demandados de que me ocupo habían expresado inequívocamente su propósito de no cumplir lo pactado con la actora. Ahora bien, si la mora en el cumplimiento es impeditiva del ejercicio de la facultad de arrepentimiento, como está unánimemente admitido en nuestro derecho, la violación del pacto que importa hacer imposible su ejecución es, a fortiori, un obstáculo insalvable para valerse de esa facultad. Por lo tanto, la declaración de la voluntad de arrepentimiento formulada en autos por los cinco demandados de que se trata aquí es, no solamente tardía, sino que está impregnada de manifiesta mala fe, pues intentan hacer aparecer ahora como ejercicio genuino de un poder disolutorio del vínculo una vieja conducta que va lo había roto, a espaldas del cocontratante, en desmedro de la buena felealtad que debió presidir su comportamiento (art. 1198, cód. civil). Cabe agregar a esta razón, que conceptúo decisiva, que la voluntad de arrepentirse se manifiesta aquí cuando los «vendedores” se hallaban indudablemente en mora de la obligación que habían asumido de “obtener las correspondientes autorizaciones en los autos sucesorios a los efectos del fiel cumplimiento del presente, dentro de un plazo no mayor de noventa días” a contar de la fecha del boleto (cláusula 59). Dada la época en que el documento se suscribe ya está vigente el nuevo art. 509 del cód. civil, la mora en el cumplimiento de las obligaciones se opera por el solo vencimiento del plazo si éste se encuentra estipulado. Y los demandados no solo dejaron de hacer la gestión prometida, sino que, como hemos visto, se abstuvieron de presentar el boleto en el juicio sucesorio, manteniéndolo en una clandestinidad por lo menos culposa, y luego adoptaron una conducta incompatible con la leal ejecución de sus obligaciones. No cabe duda, pues, que el arrepentimiento intentado no ha debido ser acogido.
En cuanto a María Freytag de D’Olivo y Cristina Beatriz D’Olivo, que también se arrepienten a fs. 42, lo hacen sin el depósito de la seña doblada. Cierto es que Domingo, Angel Armando y Eduardo D’Olivo lo hicieron a fs. 25 al formular su arrepentimiento, pero la decisión y el acto de éstos es personal y propio de ellos. No obran en nombre o por cuenta de los demás demandados, sino que defienden su individual posición en el pleito, que no es exactamente igual a la de la señora Freytag y su hija Cristina Beatriz. Estas no incurrieron en ninguna de las causales impedientes del arrepentimiento que dejé analizadas para los tres primeros, y, no mediando solidaridad entre los firmantes del boleto de fs. 3/4, la conducta de uno no influye en la de los otros, con mayor razón tratândose de defensas personales (art. 715, cód. civil). No puede dejar de advertirse aquí que, si se rechazase el arrepentimiento de los hermanos D’Olivo nombrados en primer término, ellos podrán retirar la seña doblada que depositaron que quedaría libre y a su disposición. a lo que no podrían oponerse las otras dos demandadas arrepentidas que no tienen ningún derecho a hacer suyo el depósito de los codemandados. Surge claro, entonces, que la señora Freytag de D’Olivo y Cristina Beatriz D’Olivo formulan un arrepentimiento sin el indispensable depósito de la seña doblada, y su pretensión queda sin sustento, dado el momento y el lugar en que hacen su declaración de voluntad.
Por diferentes razones, pues, deberán rechazarse los acogimientos de los dos grupos de demandados al recurso disolutivo del contrato fundado en el art. 1202 de cód. civil.
69 Veamos ahora cuál es la suerte que debe correr la acción seguida por Brocardo, S. A. contra los firmantes del boleto de autos en demanda de la escrituración (y, obviamente, la posesión de lo que ha entendido comprar).
Excluidas la señora Secchiutti y su hija Rosa Dora D’Olivo, coherederas de los demandados que se obligaron en el instrumento de fs. 3/4, que opusieron la nulidad de ese contrato a su respecto en función del art. 1331 del cód. civil, los demás intentaron otra clase de excusas para resistir el cumplimiento. El vicio que afecta al negocio no es una nulidad absoluta puesto que es susceptible de consolidación (doctr. art. 1330, cód. civil), y aun en todo su puesto puede surtir efectos jurídicos al extremo de que los preceptos de los arts. 1329 y 1331 aparecen apreciablemente disminuidos en su rigor por lo que se legisla en el art. 1177 del cód. civil donde se dice que “las cosas ajenas pueden ser el objeto de los contratos”
