2ª Instancia. —Bahía Blanca, noviembre 23 de 1976.— 1ª Es justa la sentencia apelada? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión. — El doctor Pliner dijo:
1º Brocardo S. A. demanda a Angel Armando, Eduardo y Domingo D’Olivo; a Haydée Estela Pardo de D’Olivo y María Estela D’Olivo; a Dora Rosa D’Olivo de Martin y a Elvira Secchiutti de D’Olivo; y a Cristina Beatriz D’Olivo y Marta Berta Freytag de D’Olivo, por la escrituración de un inmueble ubicado en la calle Malvinas de esta ciudad, que pertenece a los demandados en su carácter de herederos de los cónyuges Domingo D’Olivo y Teodora Biondi cuyas sucesiones se tramitan ante los tribunales de Bahía Blanca. Fundó su acción la sociedad demandante en un boleto de compraventa, suscrito el 19 de octubre de 1971, por los demandados enumerados con excepción de Elvira Secchiutti de D’Olivo y Rosa D’Olivo de Martín. Se estipula en ese documento el precio en la suma de $ 20.000 de los cuales los vendedores firmantes reciben $ 3.500 a título de seña y a cuenta del precio y “se comprometen a obtener las correspondientes autorizaciones en los autos sucesorios a los efectos del fiel cumplimiento del presente, en un plazo no mayor de noventa días a contar de la fecha del presente”. Formula reserva el comprador para accionar por daños y perjuicios que resulten de la demora en el cumplimiento de la obligación de los enajenantes.
Las contestaciones de los demandados se producen en la siguiente forma:
a) Domingo, Angel Armando y Eduardo D’Olivo alegan que el boleto quedó incompleto pues no lo firmaron dos de los herederos de la sucesión a que pertenece el inmueble en estado de indivisión. “En consecuencia —dicen— no habiendo existido principio de ejecución y menos aún constitución en mora por ambas partes, es de aplicación en el presente caso del art. 1202 del cód. civil…”, y declaran su voluntad de arrepentirse del contrato devolviendo la seña doblada que depositan en autos a la orden del juez.
b) Haydée Estela Pardo de D’Olivo y María Estela D’Olivo adhieren a la presentación precedente y hacen la misma declaración de arrepentimiento, sin hacer depósito alguno.
c) Elvira I. Secchiutti de D’Olivo y Dora Rosa D’Olivo, piden el rechazo de la demanda por ser extrañas al negocio pues no han prestado su consentimiento para la venta cuya escrituración reclama Brocardo, S. A., y el acto realizado por los demás herederos no les es oponible, salvo el derecho de los demás comuneros de enajenar sus porciones ideales.
d) Marta Berta Freytag de D’Olivo y Cristina Beatriz D’Olivo, responden en los mismos términos que Domingo, Angel Armando y Eduardo. Tampoco depositan la seña doblada.
La actora réplica a estas respuestas sosteniendo que el arrepentimiento es tardío pues con mucha anterioridad los herederos vendedores habían pedido la venta del inmueble en el juicio sucesorio desconociendo su obligación contraída con Brocardo, S.
A., y olvidando que se habían comprometido a gestionar las correspondientes autorizaciones para consolidar el negocio con la aquí actora en un plazo no mayor de noventa días. Sostiene que este término transcurrido sin la pertinente actividad de los demandados los ha colocado en mora por su solo vencimiento de acuerdo con el nuevo art. 509 del cód. civil. En cuanto al arrepentimiento, señala que solamente cumplen con el requisito de depositar la seña doblada los accionados designados bajo la letra a) de la precedente enumeración, pero no lo hacen los que nombro bajo letras b) y d); por lo que no puede proceder su pretensión de excusarse del cumplimiento del contrato. Finaliza sosteniendo que esa forma de disolver el negocio constituye una manifiesta injusticia por la desproporción de los valores causada por la inflación, pues la cantidad depositada es “inferior a lo que demanda en el presente la construcción de un metro cuadrado”, y como tampoco pagan intereses, la solución constituirá un verdadero abuso del derecho.
En cuanto a Elvira Secchiutti de D’Olivo y Rosa D’Olivo, se remite a lo manifestado en la demanda donde afirma que están obligadas por los términos del boleto que no firmaron porque la de escrituración es una obligación indivisible.
2.° Así planteada la contienda, la sentencia de primera instancia decide rechazar la demanda de escrituración respecto de la señora Secchiutti de D’Olivo y Rosa Dora D’Olivo, por no estar vinculadas por el contrato que se negaron a ratificar, y porque los demás comuneros tampoco han podido vender en razón de lo dispuesto en el art. 1331 del cód. civil. En cuanto a los demás común como si fuera propio” contraen la obligación de gestionar la ratificación del contrato por los demás condóminos, se desvía en un razonamiento que no logra su propósito de conmover el fallo. Pienso que la tesis expuesta, cierta o no, está fuera de su ámbito en el debate de este juicio. La pretensión principal de escrituración ha sucumbido bien bajo la fulminación del art. 1331 del cód. civil; ahora, si quienes vendieron mal, o prometieron la venta de lo que no podían vender por evidente falta de legitimación (arts. 2680, 2682 y citado 1331, cód. civil, nuestra doctrina y jurisprudencia ha admitido ya sin discrepancias la aplicabilidad de los principios del condominio a la indivisión hereditaria, ya que ésta no está legislada en nuestro derecho), pudieron haber incurrido en culpa o dolo contractual —cuestión sobre la que no cabe abrir opinión aquí— en cuyo caso el asunto se ventilaba en el juicio por daños e intereses que la propia actora se reserva promover, y sería allí donde corresponderá controvertirse la responsabilidad de los firmantes del boleto. Allí discutirá la buena o mala fe de las partes, los alcances de la convención y los efectos particulares del contrato entre Brocardo, S. A. y quienes pactaron con ella.
El escrito de agravios de la sociedad apelante insinúa, aunque de manera incidental y harto confusa, que la señora Secchiutti y su hija Dora Rosa D’Olivo están obligadas a las resultas del boleto no firmado por ellas en razón del principio de la eficacia de los actos de disposición del heredero aparente. Lo cierto es que se limita a objetar “vagamente” la aplicación de los alcances del art. 3430 del cód. civil”, pero considero conveniente recoger la objeción aunque no reúne los requisitos del art. 260 del cód. procesal.
